Milliyet.com.tr/ÖZEL Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in kiralarla ilgili yüzde 25 zam sınırının 1 Temmuz’dan sonra devam etmeyeceğine yönelik açıklamalarının ardından milyonlarca kiracı ve ev sahibi kira artışında yeni dönemi merak ediyor.
Özellikle mevcut konutlarda fiyatlar enflasyona indirgendiğinde düşüş gösterirken, bu durum yeni konut üretimini negatif etkiliyor. İnşaat maliyetlerinin yüksek olmasından ötürü şu anda sıfır bir konut üreten müteahhit zararına satmak zorunda kalabiliyor.
1-YENİ DÖNEMDE KİRA ARTIŞI NASIL BELİRLENECEK?
Peki 1 Temmuz’dan sonra süreç nasıl işleyecek? Kira fiyatlarında düşüş söz konusu olur mu? Konuyla ilgili merak edilenleri Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, Reportage Türkiye CEO’su Mustafa Kemal Alamo ve As Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Sert, milliyet.com.tr’ye anlattı.
Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı konuşmasında şu ifadeleri kullandı: “Yüzde 25 zam sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erecek ve 2 Temmuz itibarıyla yenilenecek olan kira kontratlarında TÜİK tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) son 12 aylık ortalaması baz alınarak uygulanacak.
2-EV SAHİPLERİ SÖZLEŞME SÜRESİNDEN ÖNCE ZAM İSTEYEBİLİR Mİ?
Ev sahipleri yüzde 25’in bitişini gerekçe göstererek sözleşme süresinden önce zam isteyemezler. Kira artışları yıllık olarak yapılmaktadır. Yıllık olarak yapılan bu artışlarda üst sınır 2 Temmuz itibarıyla TÜFE’nin ortalaması şeklinde uygulanacak. Diyelim ki kişi 15 Haziran’da kira kontratını yenileyecek. 15 Haziran 2024’teki kira artışı yüzde 25 kapsamında devam edecek.
3-EV SAHİPLERİ DAHA FAZLA ZAM İSTEYEBİLİR Mİ?
Son 2 yılda yüzde 25 zam yapan kiracılar vardı. Bu dönemde TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre zam yapılsa dahi kirası rayiç kiralara göre epey düşük kalacak. Ev sahiplerinin TÜFE’nin 12 aylık ortalamasından daha fazla kira talep etme hakkı yok. Ancak bazı yasal haklar var. Kira tespit davalar, uyarlama davaları gibi çeşitli davalar açılarak kiracılardan piyasa günceline göre kiralar talep edilebilir. Dava açmak için zaman şartı var. Bunun için hukuki görüş almalılar.
4-YÜZDE 25’İN KALDIRILMASI SONRASINDA EV SAHİPLERİ KİRACININ TAHLİYESİNİ İSTEYEBİLİR Mİ?
1 Temmuz’da sonra erecek yüzde 25 sınırı sonrası ev sahipleri için özel bir tahliye hakkı doğmaz. 1 Temmuz 2024’ten sonra kiracı kira artışında yasal sınırlarda artış yapmazsa tabi ki mal sahibi eksik kira ödemelerine ilişkin dava açabilir. Hatta bu noktada çeşitli ihtarlara göre tahliyeye ilişkin dava açma ve bu davada haklı görülme durumu söz konusu olabilir.
5-YENİ DÖNEMDE KİRA DAVALARINDA AZALMA OLUR MU?
2023 yılında açılan dava sayılarına baktığımızda çok yüksek rakamlar görüyoruz. Neredeyse 120 bine yakın kira, kiralananın tahliyesi gibi çeşitli davalar var. Devredenlerle baktığımızda 170-180 bine yakın davanın istatistiklere yansıdığını görüyoruz. Ev sahibi ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıklar yeni dönemdeki kiralamalarda bir rahatlama getirebilir. 1 Temmuz 2023’ten sonra bir kişi taşınmazı kiraladıysa artışlar TÜFE oranında olacak. Ancak bu durum 2 yıldır eski kiracıların yaptığı yüzde 25’lik artışlarla piyasa gerçeklerinden uzak kalmaya devam edecek.
Tahliye ve benzeri davalar devam edecek, yargıda iş yükü devam edecek gibi gözüküyor. Daireyi kiraya vermekten kaçınan mal sahipleri de vardı. Yüzde 25’in kaldırılması ile evini kiraya vermekten kaçınan bazı mal sahiplerinde en azından ‘yüzde 25 kalktı, kiraya verebiliriz’ gibi bir düşünce kuvvetlenebilir. Yargıda iş yükü azalabilir. Boş kalan daire sayısını azaltabilir. Yeni dönemde en azından 2023 yılı Temmuz ayından sonra kiraya verilen yerlerde anlaşmazlıklar azalacaktır.”
‘KONUT ÜRETİMİ İÇİN KAMPANYALAR LAZIM’
Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Reportage Türkiye CEO’su Mustafa Kemal Alamo şu ifadeleri kullandı: “Yeni inşaatların sürdürülebilmesi için gerekli finansal kaynağın sağlanmasına yönelik bir yaklaşımdan bahsedebiliriz. Bu da farklı finansal kampanyaların yapılmasının yolunu açıyor. Peşin ödemede yüksek indirim, yüksek ön ödeme ve kalan tutarın zamana yayılması gibi kampanyalar talebin artırılmasına yönelik hayata geçiriliyor.
‘KONUTTA DÜŞÜŞ BEKLEMİYORUZ’
Konutlarda reel bazlı düşüşün sürmesini beklemiyoruz. Halihazırda inşaatta belli bir seviyeye gelmiş ya da tamamlanmış projelerde fiyatlar stabil kalırken, yeni projelerde girdi maliyetlerindeki artışa paralel olarak konut fiyatlarının benzerlerine göre artış göstereceğini öngörüyoruz.
KONUT ÜRETİMİ NASIL ARTAR?
Konut arzını artırmak için konut girdi maliyetlerindeki artışın önüne geçilmesi, arsa maliyetlerinde stabilite ve devlet nezdinde yapılacak planlama ve verilecek destekler çok değerli olacaktır. Bunun yanında kredi faizlerinin düşürülmesi, uzun dönemli ödeme kolaylıkları da konut arzının artmasında müşteri tarafından oluşacak talebin artışını sağlayacaktır.
KİRA FİYATLARI DÜŞER Mİ?
Kira fiyatlarının yakın gelecekte gerilemesini beklemiyoruz. Yüzde 25 kira zammı düzenlemesi kalkarsa piyasanın arz ve talep temelinde yeniden fiyatları regüle edeceğini düşünüyoruz.”
‘MÜTEAHHİTLER ZARARINA ÜRETİM YAPIYOR’
As Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Sert açıklamasında şu ifadeleri kullandı: “Şu anda müteahhitler konut inşa ederken zarar ediyor. İnşaat maliyetleri ve işçilik giderlerindeki artışlar nedeniyle müteahhitler maliyetleri karşılamakta zorlanıyor. Normalde fiyat artışı olması gerekirken, satışların azalmasından kaynaklı müteahhitler, kendi nakit akışlarını yönetmek için değerinin altında satış yapıyorlar ve karlarından fedakarlık ediyorlar.
‘FİYATLAR DÜŞME EĞİLİMİNDE’
Konut piyasasında arz talep dengesizliği kritik bir rol oynuyor. Talep düşük kalırken, insanlar paralarını alternatif alanlara yönlendiriyorlar. Bu durumda arz talebi karşılayamadığı için konut fiyatları düşme eğiliminde. Ancak bu trend ekonomide istikrar sağlanana kadar devam eder.
‘ARSA ÜRETİMİ HIZLANDIRILMALI’
Konut arzını artırmak için düşük maliyetli kredi imkanlarının sağlanması gerekiyor. Bu adımların borç yükünü artırmadan ve finansal dengeyi koruyarak atılması gerekmektedir. Ayrıca arsa üretiminin hızlandırılması ve kentsel dönüşüm projelerinin teşvik edilmesi önemli noktalardan biridir.
KİRA FİYATLARI GERİLER Mİ?
Kira fiyatları gerilemez; aksine artış eğiliminde olacak. Çünkü birçok mal sahibi, %25 zam sınırından dolayı fiyatı artıramadı. Ancak yeni yapılan düzenlemelerle birlikte kira fiyatlarının belirli bir noktaya kadar artacağını, sonrasında ise stabil hale geleceğini tahmin ediyorum. Bu artışla beraber kira ücretlerinde yaşanan belirsizlik de ortadan kalacak. Bölge bazlı fiyatlar belirlenmeye başlayacak ve böylece aynı bölge içerisindeki fiyat farkları da ortadan kalkacak.”
